【2026最新】タマホーム35坪の総額・見積もり内訳をブログ公開！我が家が2,350万円で建てられたカラクリ

「タマホームで35坪を建てると、結局いくらかかるんだろう」

家づくりを考え始めたころ、私はこの疑問で毎晩ネットを検索していました。

ところが、出てくる数字は「坪単価〇〇万円」「本体価格〇〇万円」ばかりで、住める状態になるまでの総額がなかなか見えてこなかったんです。

2023年にタマホームの大安心の家を建てた我が家の最終総額は、23,457,238円（約2,346万円）でした。

最初に営業マンから聞いた概算は3,000万円くらい。そこから約650万円ほど削り落としています。

ただし、この金額は今の時代にそのまま真似できる数字ではありません。

2026年のタマホームは、坪単価が約71万円前後まで上がっています。

この記事では、我が家の見積もりの中身をパーセンテージまですべて公開しながら、2026年に同じ35坪を建てたらいくらになるのかも正直に書きます。

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【2026年】タマホームの35坪の総額｜我が家の確定総額と2026年現在のリアルな価格帯

まず、我が家の数字を先に出します。

我が家の確定総額は23,457,238円でした

2023年に建てた我が家の最終的な総額は、23,457,238円です。

内訳は、自己資金が約446万円、借入が1,900万円でした。

35坪というと、本体だけで2,500万円前後、総額なら3,000万円を超えるイメージを持つ方が多いと思います。

それが2,346万円で収まったのには、はっきりした理由があります。

この金額は「極限まで削った当時の限界値」です

先に誤解のないように書いておきます。

この2,346万円という数字は、次の条件がそろった結果です。

つまり、「土地なし・外構なし・施主支給」まで徹底して、当時の最安に近いところまで無駄を削った数字です。

これから建てる方の「標準的な総額」ではありません。

2026年は同じ条件でも総額3,000万〜3,500万円が目安です

では、2026年に同じ35坪をタマホームで建てたらどうなるのか。

今の大安心の家は、坪単価が約71万円前後です。

35坪なら、本体工事費だけで約2,500万円になります。

ここに付帯工事、諸費用、水道や電気などのインフラ工事が加わります。

項目	我が家（2023年）	2026年の目安
本体工事費	約1,493万円（34.56坪）	約2,500万円（35坪）
坪単価（本体÷坪数）	約43万円	約71万円前後
総額	約2,346万円	約3,000万〜3,500万円
土地代	0円	別途必要
外構工事	0円	別途必要

※2026年の欄は、土地代と外構を除いた建築費の目安です。

我が家の実績では、総額は本体工事費の約1.5倍でした。

この倍率をそのまま2026年の本体2,500万円に当てはめると、3,700万円台まで届く計算になります。

ですので、3,000万〜3,500万円は「うまく抑えた場合のライン」で条件次第では上に振れると思っておいてください。

同じ35坪の家でも、3年の間に総額で数百万円〜1,000万円近い差が出る時代になっています。

「ブログで見た総額2,300万円台」が、今も同じように建てられるとは限りません。

坪単価だけで総額を計算すると大きく外れる理由

家づくりを始めたばかりのころ、私も「坪単価×坪数＝総額」だと思っていました。

実際に見積もりを重ねて分かったのは、この計算は大きく外れるということです。

「本体価格〇〇万円」は総額の6割強にすぎません

我が家の本体工事費は14,928,304円で、総額に占める割合は63.6%でした。

つまり、本体価格だけを見て「1,500万円で建つ」と考えても、実際に必要なお金はその1.5倍ほどになります。

残りの3割以上は、見積もりの表紙にはあまり大きく載らない費用で消えていきます。

坪単価というのは、本体工事費を延床面積で割った数字です。

住める状態にするまでに必要なすべてのお金を含んでいるわけではありません。

目に見えない別途費用の正体

本体以外にかかるお金を大きく分けると次のとおりです。

これらは、見積もりでは「1式」とまとめて書かれていることが多く、中身が見えにくい費用です。

だから、坪単価だけを見て予算を組むと、あとで「こんなにかかるの？」となりやすいんです。

総額の目安は「本体×1.5倍前後」で考えると安全です

我が家の実績で、総額は本体の約1.5倍でした。

「本体×1.3」で計算する情報もよく見かけますが、土地の条件や契約後に見つかる工事によって、1.3倍では足りなくなることがあります。

資金計画を立てるときは、「本体価格×1.5倍前後」を目安に置いて、そこから外構や地盤改良など、条件しだいで増える費用を別に見ておくと、あとで慌てにくくなります。

「総額1,500万円・2,000万円で35坪の家は建てられるか」の現実ライン

ネットで「タマホーム 35坪 1,500万円」「35坪 2,000万円」と検索すると、期待を持たせるような情報も見かけます。我が家が2,346万円で建てた身として、現実のラインを書いておきます。

総額1,500万円で35坪は、今は不可能です

2026年の大安心の家は、本体工事費だけで約2,500万円です。

総額1,500万円では、本体にすら届きません。

仮に、いちばん安い商品帯の坪単価40万円で計算しても、35坪の本体は1,400万円です。

そこに付帯工事や諸費用が加われば、総額は1,800万円台になります。

1,500万円という予算では足りません。

総額2,000万円でも、35坪はかなり厳しいです

2,000万円ならいけるのでは、と思う方もいるかもしれません。

ただ、我が家のように「土地代0円・外構なし・施主支給・オプション最小限」という条件がそろわないと、現実的ではありません。

しかも我が家が建てたのは2023年です。

今の価格で同じ倍率（総額は本体の約1.5倍）をそのまま当てはめると、2,000万円で建てられるのは本体約1,300万円分、つまり大安心の家なら約18坪が目安になります。

総額の予算	大安心の家で建てられる広さの目安	35坪は？
1,500万円	約14坪	不可能
2,000万円	約18坪	かなり厳しい
2,346万円（我が家の総額）	約22坪	厳しい
3,000万円〜3,500万円	約28〜33坪	条件しだいで可能

※坪単価71万円前後、総額＝本体×1.5倍で計算した目安です。土地代と外構は含みません。

この表を見ると、我が家の2,346万円で35坪近い家を建てられたのが2023年だったから、そして条件を極限まで絞ったからだと分かります。

予算が足りないときの考え方

予算を先に決めて、その範囲で広さと仕様を考える。

この逆算が、今の時代はいちばん現実的です。

この中でも、複数社の見積もり比較は効果が大きいので、あとの章で詳しく書きます。

実際にタマホームの家づくりで「いくらかかった？」筆者のリアルな費用公開

ここまで紹介してきた費用の内訳は、一般的なものをまとめたものになります。
ここからは、実際に筆者の私がタマホームで建てた際に掛かった費用の内訳を紹介していこうと思います。

土地購入費用ですが、私の実家の土地が空いていたのでそこを分筆したため土地代はかかっていません。
しかし、分筆の際に登記や分筆費用など様々な費用がかかりました。

平均的な費用の内訳とは違う部分も多いので、これから紹介する費用の内訳の方がより現実に近いですよ。

項目	金額（税込）
総工事費合計	19,353,294円
土地購入費	0円
ご紹介工事	0円
その他費用・諸費用	4,103,944円
合計	23,457,238円

項目	金額（税込）
自己資金	4,457,238円
借入金額	19,000,000円
合計	23,457,238円

注文住宅の総額はすべて含めると、約2350万円になりました。
初めに予算を立てたときからかなり値段がかかりました。

実家の土地を活用できたのでよかったですが、土地がなければさらに金額は上がっていました。
月々の返済を6万円台にしたかったので、オプションは最低限のものとエアコン、照明、カーテン工事や引っ越し業者の手配は自分で行い約50万円ほどになりました。

これらをタマホームでやると、倍の100万円以上になっていたのでコストを削減できてよかったです。

建物本体工事費用の内訳(総額の63.6%)

項目	延床面積（㎡）	延床面積（坪）	金額（税込）
本体工事	108.49	34.56	14,928,304円
施行面積	114.28

建物の本体価格は約35坪で約1500万円。
最初は21坪の3LDKにしようとしていましたが、老後に1階にも1部屋あった方がいいんじゃないかと親から言われたのがきっかけで4LDKにしたため約1500万円ほどになりました。

価格を抑えるために間取りを少なくするのは必要なことですが、後々のことを考えて増築するより値段を抑えることができるのでいい選択だったかなと感じています。

オプション工事費用の内訳(総額の0.3%)

オプション工事	金額（税込）
増設　2枚引違26511シャッター	67,590円
天井点検口増設（240×240）	7,710円
合計	75,300円

オプションでかかった合計は75,300円になりました。
オプションをつけると値段が跳ね上がるのはわかっていたので、なるべくオプションをつけないように意識していました。

ですが、標準仕様だと雨戸のシャッターがついてない窓もあり危険だと思ったので追加で付けることにしました。
ほかにも、その他費用のほうで計上していますがコンセントも追加しています。

コンセントをオプションで追懐した理由は、後付けの方が値段が高いからなんです。
実際に住んでいない状況でコンセントの数を考えるのは大変でしたが、なるべく部屋に均等にコンセントがあるようにすることで、実際に住んでいる今はコンセントが少なかったという不満はありません。

付帯工事費の内訳(総額の約7.1%)

付帯工事	金額（税込）
屋外電気配線工事	1式
屋外給排水工事	1式
屋外立水栓工事	1カ所
雨水排水工事	1式
仮設費用	1式
下水道接続工事 宅内接続	1式
合併浄化槽工事 耐圧有 5人槽	1式
簡易水洗便槽工事	1式
合計	1,664,000円

付帯工事でかかった金額は約166万円になりました。
付帯工事の費用の詳細な内訳はわからないのですが、コストを下げるのは難しいところだと思います。

工事の内容も専門的な言葉が多くて、事前に注文住宅の本を読んでいた僕でも全く費用相場がわからなくて勉強不足でした。
事前にもっと勉強していれば、この部分もコストを抑えられたかもしれないという思いがあるので、皆さんには事前に注文住宅の基礎知識は身に着けておくのをオススメしたいです。

必要費用(総額の約3.9%)

必要費用	金額（税込）
基本図面作成料	1式
設計料	1式
地盤調査	1式
工事管理費	1式
諸検査費用	1式
住宅瑕疵保険料	1式
長期優良住宅認定費用	1式
合計	926,300円

必要費用で掛かった費用は約93万円になりました。
この費用も付帯工事と同じで、コストダウンが難しい項目です。

内訳も専門的な内容が多くて、詳細な金額は把握できませんでした。
コストを削減するには、オプションや外構工事などを削るのが一番いいですよ。

諸費用(総額の約7.1%)

諸費用	金額（税込）
建物登記費用（表示・保存・設定）	235,550円
分筆および農地転用・地目変更費用	689,300円
火災保険料	130,440円
印紙税（住宅ローン契約書用）	20,000円
融資手数料	33,000円
ローン保証料（現金一括払い）	356,537円
つなぎ融資利息・手数料	183,000円
農協出資金	10,000円
合計	1,657,827円

諸費用で掛かった費用は約166万円になりました。
この諸費用の部分では、コストを下げられる部分がいくつかあります。

まずは火災保険料で、タマホームでは3パターンぐらいの保険がありましたがその中でも一番安い保険料にしました。
僕はタマホームからの紹介で火災保険の会社を決めましたが、自分で火災保険を見つけることでさらにコストを抑えることもできますよ。

他にも、融資手数料とローン保証料は各銀行によって違うのでどこの銀行からお金を借入するかがコストを下げるポイントになります。
僕の場合はタマホームからの提案もありましたが、自分で3つの銀行を実際に回って最終的にJAバンクで借入をしました。

自分で借入先を決めるのは大変でしたが、これから35年払い続けていくのでなるべく好条件の銀行を探すことができてよかったです。

その他費用(総額の約8.7%)

その他費用	金額（税込）
水道加入金および接続工事費等	91,300円
地鎮祭費用	30,000円
上水道引き込み工事	512,205円
電気配線工事	165,000円
排水管変更工事	309,100円
追加工事費用	806,179円
アンテナ工事費用	126,700円
合計	2,040,484円

その他費用に掛かった金額は約200万円になりました。
項目には書いていないですが、地盤改良費用がかかっていないのが大きなコストダウンにつながりました。

地盤改良費用とは、地盤調査をして地盤に問題があれば補強する工事なのですが実家の土地の地盤が強かったため必要ありませんでした。
地盤改良費用を行うと約100万円はしたので、助かりました。

他にもアンテナ工事ですが、僕はタマホームでお願いしましたが家電量販店だと半額くらいでできることもあるのでコストをもっと抑えたい方は自分で手配するのもオススメです。

エアコン、照明、カーテン工事＋引っ越し費用(総額の約2.1%)

工事・費用	金額（税込）
エアコン工事	222,200円
照明工事	25,800円
カーテン工事	157,633円
引っ越し費用	87,000円
合計	492,633円

こちらの掛かった金額は約50万円になりました。
タマホームで行うと、倍以上の金額になるので自分で手配してよかったなと思いました。

正直自分で家電量販店やカーテン屋さんに行って決めるのは大変でしたが、なるべく費用を抑えるならできるところは自分で行うのが良いですよ。

最初の概算3000万から2346万へ削り落とした我が家のコストダウンの裏側

最初に営業マンから言われた総額の目安は、3,000万円くらいでした。

そこから、契約時には約2,400万円まで下がり、最終的に23,457,238円で確定しています。

約650万円を、どうやって削ったのかを書きます。

オプションを徹底的に削りました

「オプションを付けると値段が跳ね上がる」と分かっていたので、なるべく付けないことを最初から決めていました。最終的なオプション費用は、総額のわずか0.3%、75,300円です。

ただし、削ってはいけないところもあります。

標準だと雨戸シャッターが付いていない窓があり、防犯面で不安だったので、そこだけは追加しました。

コンセントも、あとから付けるほうが高くつくので、建築中に増やしています。

「後からでは付けにくいもの」だけ残して、あとは削る。

この線引きが、予算を守るコツだったと思います。

エアコン・照明・カーテン・引っ越しを自分で手配しました

月々の返済を6万円台にしたかったので、ここも自分で動きました。

項目	金額（税込）
エアコン工事	222,200円
照明工事	25,800円
カーテン工事	157,633円
引っ越し費用	87,000円
合計	492,633円

約49万円でした。

これをタマホーム経由でお願いすると、倍の100万円以上になっていたので、約50万円は節約できた計算です。

家電量販店やカーテン屋さんを回って決めるのは、正直かなり大変でした。

ただ、手間をかければ、費用はしっかり抑えられます。

外構工事は0円（やっていません）

我が家は、実家の真横の空き土地を分筆して建てました。

そのため、外構工事は一切行っていません。

外構は、駐車場、フェンス、アプローチ、庭などで、最低でも80万〜150万円、こだわれば200万〜300万円以上になることもあります。

この費用がまるごと0円だったことが、2,340万円台という総額を実現できた大きな理由です。

土地代についても、実家の土地だったので0円です。

ただし、分筆や農地転用、地目変更の費用はかかっていて約69万円でした。

土地代がゼロでも、土地まわりの手続きの費用は別に必要になる点は、覚えておいてください。

地盤改良がかからなかったのも大きな幸運でした

実家の土地は地盤が強く、地盤改良工事が不要でした。

もし必要だったら、約100万円はかかっていたと思います。

ここは、努力ではなく運の部分です。

これから建てる方は、地盤改良費100万円分くらいを予備費として見ておくと安心です。

契約後に発覚した「その他費用200万円」と見積書の「1式表記」の後悔

ここからは、成功談ではなく正直な後悔の話です。

その他費用の中身は、思った以上に重かったです

その他費用は、総額の約8.7%、2,040,484円でした。

その中でも、金額が大きかった項目はこちらです。

項目	金額（税込）
追加工事費用	806,179円
上水道引き込み工事	512,205円
排水管変更工事	309,100円
電気配線工事	165,000円

この4つだけで、約179万円になります。

契約後に実際の工事内容が固まっていく中で、追加工事費に約81万円、上水道の引き込みに約51万円、排水管の変更に約31万円、電気配線に約16万円。

「こんなにかかるのか」というのが、見たときの正直な気持ちでした。

土地の条件や、敷地とインフラの位置関係で、こうした費用は大きく変わります。

最初の概算には出てこず、あとから見えてくるのがこのタイプの費用です。

見積書は「1式」だらけでした

付帯工事も必要費用も、見積書には「1式」と書かれている項目が多くありました。

屋外電気配線工事が1式、屋外給排水工事が1式、雨水排水工事が1式。

何にいくらかかっているのか、見ただけでは分かりません。

専門用語も多く、打ち合わせ当時は「これ、なんだろう」と気にはなりました。

でも、営業マンに詳しく理由を聞けないまま、そのまま進めてしまいました。

今でも「勉強してから聞けばよかった」と思っています

事前に注文住宅の本を読んでいたのに、費用の相場がまったく分かりませんでした。

だから、見積もりの金額が高いのか妥当なのかも判断できなかったんです。

今でも、少しだけ後悔しています。

もっと基礎知識を勉強して、遠慮せずに確認すればよかったです。

これから見積もりを取る方には、こんな聞き方をおすすめします。

聞きにくいと感じても、数百万円のお金が動く話です。

遠慮せずに質問して、答えは書面でもらっておくと安心です。

JAバンク固定金利で月々6万円！住んで3年目の我が家の家計の余裕度

総額を抑えた最大の目的は、月々の返済を無理のない額にすることでした。

借入1,900万円、返済は月々6万円ぴったりです

我が家は、JAバンクの固定金利で1,900万円を借りています（自己資金は約446万円）。

返済期間は35年で、実際の月々の返済額は6万円ぴったりです。

住宅ローンは、銀行ごとに手数料や保証料が違います。

我が家は、タマホームからの提案もありましたが、自分で3つの銀行を回って比べて最終的にJAバンクに決めました。

手間はかかりましたが、35年払い続けるものなので条件のいいところを探せてよかったと思っています。

固定金利なので、金利上昇の心配がありません

固定金利を選んだことで、「金利が上がったらどうしよう」という不安を持たずに済んでいます。返済額が35年間ずっと変わらないので、家計の計画も立てやすいです。

変動金利のほうが、借りた時点の金利は低いことが多いです。ただ、我が家は「安心して返せること」を優先しました。

3年たった今は、家計にしっかり余裕があります

住んで3年目の今、返済が負担になって家計がカツカツ、ということはまったくありません。

今の給料でも余裕があり、毎月の貯金と投資に回せています。

ローコストで建てて、返済を軽くして、浮いたお金を未来に回す。

この戦略は、人生において大正解だったと確信しています。

ただし、これは我が家の収入や家族構成、土地の条件があってのことです。

返済額の目安は、手取り収入に対して無理のない範囲（一般的には2〜3割以内と言われています）で考えてみてください。

金利の種類や返済期間の選び方は、ご家庭によって最適な答えが変わるので、複数の金融機関で試算して比べるのがおすすめです。

結論：タマホームの35坪で後悔しないための「予算ディフェンス戦略」

ここまで、我が家の数字とリアルな体験を書いてきました。

最後に、これから35坪を建てる方に向けて予算を守るための3つの作戦をまとめます。

作戦1：後付けできない部分にだけ投資する

コンセントの数、雨戸シャッター、床材。

このように、あとから変えるのが大変なものは、建築中に決めておくと割安です。

逆に、エアコン、照明、カーテンなど後から自分で手配できるものは節約の対象にできます。

作戦2：見積書の「1式」を、契約前に書面で確認する

「1式」の中身、土地の条件で変わる費用、契約後に増える可能性がある費用。

これらは、口頭ではなく書面で確認しておきましょう。

私の後悔はここを遠慮して聞かなかったことです。

作戦3：展示場に行く前に、相見積もりで総額を並べる

2026年のタマホームは、坪単価が約71万円前後まで上がっています。

「タマホームだから安いはず」という前提はもう通用しません。

だからこそ、1社だけの見積もりで決めず、複数の会社の総額を並べて主導権を自分で握ることが大切です。

本体価格だけでなく、付帯工事や諸費用を含めた総額で比べるのがポイントです。

浮いたお金を、資産5000万円への最初の軍資金に

家づくりは建てて終わりではありません。

標準仕様を賢く使って無駄なオプションと余計な出費を抑えれば、住宅ローンの負担を数百万円単位で軽くできる可能性があります。

その浮いたお金を、貯蓄や投資に回す。

これこそが、私が考える最強のマイホーム戦略です。

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タマホームの建築体験談に関する質問

タマホームで家づくりを検討している方の多くは、「実際いくらかかったのか」「完成までどれくらいかかるのか」といったリアルな体験談を知りたいと感じています。
特にブログやSNSでは本体価格だけが強調されることも多く、実際の総額や追加費用が見えにくいケースも少なくありません。

おもな疑問は、以下の通りです。

ここでは、35坪の総額相場・工期・ブログ情報の見方・見積もりの注意点について、実際の家づくりで失敗しないためのポイントを詳しく解説します。

タマホームで35坪の家を建てると、実際の総額はいくらかかるの？

タマホームで35坪の家を建てる場合、2026年現在の総額目安は約3,000万〜3,500万円前後が現実的なラインです。
ただし、この金額には土地代が含まれていないケースも多く、外構工事や家具家電まで含めるとさらに予算が必要になります。

費用項目	金額目安
本体工事費	約2,300万〜2,600万円
付帯工事費	約400万〜600万円
諸費用	約200万〜300万円
外構費	約80万〜200万円
総額目安	約3,000万〜3,500万円

特に注意したいのは、「坪単価×35坪」で計算しただけでは実際の総額にならない点です。
タマホームは標準仕様が充実していますが、オプション追加や地盤改良によって100万円以上増えるケースもあります。

そのため、建物本体だけではなく、「住める状態までのコミコミ総額」で考えることが後悔しない資金計画のポイントです。

タマホームは着工から完成・引き渡しまでどれくらい期間がかかるの？

タマホームの工期は、一般的に着工から完成まで約4〜6か月前後が目安です。
ただし、契約から打ち合わせ・確認申請まで含めると、家づくり全体では半年〜1年近くかかるケースも珍しくありません。

特に工期へ影響しやすいのが、間取り変更や設備仕様の決定です。
打ち合わせが長引くほど着工も後ろ倒しになるため、「どこにこだわるか」を事前に整理しておくとスムーズに進みます。

また、繁忙期や天候によって工期が延びる場合もあるため、引っ越し予定日は余裕を持って計画することが大切です。

タマホームのブログで見る総額は、本当にその金額だけで住めるの？

結論から言うと、ブログで紹介されている「総額」は、実際には住める状態の費用すべてを含んでいないケースが多くあります。
特に本体工事費のみを「総額」として掲載しているブログもあり、注意が必要です。

ブログで省略されやすい費用	金額目安
外構工事費	80万〜300万円
地盤改良費	0〜100万円以上
カーテン・照明	10万〜50万円
家具・家電	50万〜200万円
引っ越し費用	10万〜30万円

例えば「35坪・2,500万円で建築」と書かれていても、外構や諸費用を加えると実際は3,000万円を超えるケースもあります。

そのため、ブログを見る際は「土地代込みか」「外構込みか」「オプション込みか」を確認することが重要です。
価格だけを見るのではなく、「どこまで含まれた金額なのか」をチェックすることで、リアルな予算感が見えてきます。

タマホームの見積もりでは、どこまでの費用が含まれているの？

タマホームの見積もりには、本体工事費だけでなく付帯工事費や一部諸費用が含まれることが一般的です。
ただし、外構費や地盤改良費などは別途扱いになるケースも多く、見積書の確認は非常に重要です。

見積もり項目	含まれることが多い	注意点
本体工事費	○	建物本体の価格
付帯工事費	○	給排水・仮設工事など
諸費用	△	一部のみ含まれる場合あり
外構工事費	×	別途見積もりが多い
地盤改良費	×	調査後に確定
家具・家電	×	自己手配が基本

特に注意したいのが、契約後に判明する追加費用です。
地盤改良やオプション変更によって、契約時より100万〜200万円増額するケースも珍しくありません。

そのため、「この見積もりに含まれていない費用は何ですか？」を必ず担当者へ確認し、コミコミ総額を把握しておくことが大切です。

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