「注文住宅の購入までの流れを把握することで、後悔しない家作りができる」

まずは、結論してこの事をお伝えしておきます。

とはいえ、

という疑問をお持ちではありませんか？

そこでこの記事ではそんな購入までの流れが分からないというお悩みを、

タマホームで実際に注文住宅を建てた筆者の観点から解決します。

具体的には

の順番にご紹介していきます。

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1.住宅購入の流れは全部で8ステップ

住宅購入を考えたときに、まずは全体の流れを知っておくのがオススメです。

ある程度の知識がないと、営業マンに言われるがまま契約してしまったり、自分の求めているものをしっかりと伝えられない可能性があります。

なので、以下の表を参考にざっくりと全体の流れを知っておきましょう。

1-①.土地を探す

土地探しは、不動産情報サイトや不動産会社などで探すのが一般的です。

それぞれの土地代の相場を確認しながら、予算に合う希望の場所を探していきましょう。

ほかにも、土地探しを手伝ってくれるハウスメーカーなどもあるので、住宅と一緒にそちらを活用するという方法もあります。

条件付きの土地を紹介してもらえることもあるため、ハウスメーカーに土地の相談をするのもおすすめですよ。

1-②.建築会社を絞り込む

土地が決まったら、次は建築会社を探していきましょう。

建築会社は大きく分けて、「ハウスメーカー」「工務店」「設計事務所」の３つがあります。

全国展開しているハウスメーカーは価格や保証の面でバランスがいいです。

地元の工務店は、地域密着でコストが低いのがメリットです。

設計事務所は、自分の中に強いデザイン性やこだわりがある場合にオススメです。

建築会社選びには、モデルハウスってすぐに思いつきますよね？

でも、いきなりモデルハウスに見学に行くより、事前に資料請求などをしておくと絞りこみやすくなりますよ。

予算とのバランスも考えながら、検討を進めましょう。

1-③.相談・見学会

事前の資料請求などで、ある程度建築会社を絞ったら実際に相談しに行ってみましょう。

実際に行くことで、資料ではわからなかった情報もたくさん教えてもらえるので参考になりますよ。

この時に、営業マンからはかなりグイグイ来られて契約をせかされてしまうこともあるので注意が必要です。

ここで焦って決めてしまうと絶対に後悔するので、3社ほどは建築会社に相談に行きましょう。

1-④.間取りのプラン・資金計画の見積り

3社ほどの建築会社に間取りと資金計画を出してもらうのがオススメです。

実際に資金計画を出してもらうとわかりますが、資金の差が結構あったり、間取りや設備も違ってくるので、自分の予算と理想に合う建築会社を決定していきましょう。

ここまでは、まだ無料でプランや見積りを出してもらえるので自分の理想や意見をしっかりと営業マンに伝えて理想のプランを出してもらいましょう。

1-⑤.見積依頼・住宅ローンの仮審査

実際に1社に絞る段階まできたら、最終的な金額がいくらぐらいか見積りを出してもらいましょう。

ここからは、本格的な間取りやプランが決まってくるので自分の予算とどこまで理想に近づけるのかが大事になってきます。

この段階で営業マンから住宅ローンの仮審査を進められます。

これは、建築会社側が住宅ローンが借りれる保証があるのか知りたいからです。

特に審査にお金はかからないので、事前に審査を受けておくとそのあとがスムーズに契約することができますよ。

1-⑥.工事請負契約・ローンの本審査

間取りや見積りに納得したら、いよいよ契約の段階に入っていきます。

建築会社によってはここで間取りやプランが決定してしまうので、最後の確認はしっかりとしておきましょう。

この工事請負契約の際に手付金としてお金を払うのが一般的で、僕の場合は手付金20万円を支払いました。

契約と同時に着工も始まってくるので、実際に住宅ローンが借りれるのか、ローンの本審査も同時に行われます。

1-⑦.着工

ハウスメーカーとの契約が完了して住宅ローンの本審査が通ったら、工事の着工になります。

ハウスメーカーの場合、工事の前に現場監督とここで初めて顔合わせになります。

着工前には地鎮祭もあり、その際に工事には重機などによる騒音が発生するため、事前に近隣住宅への挨拶も行われます。

自分たちで挨拶に行くのが難しい場合は、建築会社の現場監督などに挨拶を任せるという選択肢もありますよ。

建築中は業者に任せきりにしないで、現場へ足を運んで状況を自分の目で確かめてみましょう。

上棟が終わっていると、家の中に入らせてもらうこともできますよ。

1-⑧.完成・引き渡し

住宅が完成したら、市町村または民間評価機関による完了審査を受けることになります。

完了検査とは、建築確認申請の内容通りに建てられているかを確認する作業で、問題なければ検査済証が発行されます。

引き渡し前には、内覧会と言って設備の不具合などがないか施主の立ち合いがあります。

ここでは、最終的なチェックをしていき、もし気になる部分があれば修正を依頼して、それが終われば正式に引き渡しとなります。

＞＞【注文住宅の費用】必要な費用の内訳を知ろう！予算を抑えるコツも紹介

2.住宅購入までの一般的な期間はどれくらい？

ここでは、住宅別に購入～入居までどのくらいかかるのかを紹介していきます。

大体の期間の目安を把握することで、自分たちがどのくらいから住宅購入を開始するかが見えてきますよ。

以下に大きく分けて3パターンの住宅の期間を紹介していくので、参考にしてみてくださいね。

2-①.注文住宅の期間

引用：土地なしからのスタート！土地を含めた注文住宅購入の流れや期間、費用相場も解説｜タウンライフ家づくりで注文住宅

引用：注文住宅購入の流れ契約からプランニング、引き渡しまでの手順や期間、注意点｜タウンライフ家づくりで注文住宅

注文住宅は半年から8ヶ月程度の時間がかかります。

注文住宅は仮契約の締結後、設備や間取りを決めたり、インテリアの仕様やオプション等を細かく話し合っていき、自分たちが納得できる家に近づけていきます。

間取りや設備が決定したら、本契約後に工事が開始されて、施工を行っていきます。

そのため、注文住宅の仕様にもよりますが、入居まで半年から8ヶ月程度の時間がかかります。

2-②.建売住宅の期間

引用：建売住宅vs注文住宅どっちを選ぶ？ 価格差と特徴 違いを徹底比較 | 住まいのお役立ち記事

建売住宅は最短で1ヶ月から3か月程度で入居可能な場合もあります。

建売住宅の場合は、すでに建物が完成しているので、購入から最短で1ヶ月程度で入居することもできます。

住宅ローンの手続きや残金決済の完了後に、トラブルがなければ即入居が可能ですよ。

しかし、分譲マンションの場合は建物が完成しているかどうかで入居時期が大きく変動してきます。

建築中の場合は建物の完成時期を確認して、入居時期を教えてもらいましょう。

2-③.中古住宅の期間

引用：中古物件購入はスピードが勝負 | 納得のできる住宅取得･住宅ローンの相談はスタイルオブ東京

中古住宅は1ヶ月から2ヶ月程度で入居が可能です。

中古住宅の場合は、建売住宅と同じで建物が完成しているので、比較的に早く入居することができます。

もし、中古住宅をリフォームしたい場合は、購入後ではなくて、物件の引き渡し後に実施するのが一般的です。

なので、実際の入居はもう少しかかるものとして計画を立てていくとスムーズに進みますよ。

3.住宅別の購入までの流れ3パターン

ここでは、『注文住宅』『建売住宅』『中古住宅』それぞれの購入までの流れを紹介していきます。

同じ家を買うという行為でも、住宅によって期間や申し込みの仕方が変わってくるので、自分に合った住宅を探すための参考にしてもらえたら嬉しいです。

3-①.注文住宅の購入までの流れ

引用：注文住宅購入の流れ契約からプランニング、引き渡しまでの手順や期間、注意点｜タウンライフ家づくりで注文住宅

土地を選んで設計していく注文住宅は、建売住宅や中古住宅よりも流れが複雑で長い期間にわたって住宅購入を考えていきます。以下の表に流れをまとめてみました。

【STEP1】予算検討

まずは、予算がどれくらいかけられるのかを計算してみることから始めてみましょう。

予算を計算するには、注文住宅にかかる費用と、住宅ローンで借りられる金額を把握しておきましょう。

注文住宅を建てるには「本体工事費+その他工事費+諸費用」が掛かってきます。

住宅ローンの借入額は、金融機関がホームページで提供している住宅ローンのシミュレーションを使うことで、簡単に調べることができるので、どのくらい借り入れができるか調べてみるのがオススメですよ。

【STEP2】ハウスメーカー選び・土地探し

土地がある人はハウスメーカー選びからで、土地がない人は土地探しからになります。

土地探しをする際に、ハウスメーカーにお願いするのもアリですよ。

ハウスメーカーの中には土地探しを手伝ってくれるメーカーも多くて、一般的な土地と比べて安い「建築条件付き土地」を紹介してくれる場合もあります。

【STEP3】間取りプランと見積もり

ハウスメーカーを3社ほどに絞り、実際に各社の比較検討をしていきましょう。

主に以下の項目は必ず比較検討したいので、営業マンに資料の作成をお願いしましょう。

• 見積概算
• 資金計画書
• 簡単な間取り図

複数の会社に間取りプランと見積概算書の作成を依頼して比較するときは、以下の比較項目を意識して絞っていくといいですよ。

• 間取りの提案力
• デザイン性
• 耐震性
• 断熱性

【STEP4】工事請負契約

注文住宅を依頼するハウスメーカーを1社に絞ったら、ハウスメーカーと工事請負契約を結びます。

工事請負契約後に仕様の変更をする場合は、契約の変更による追加費用がかかってしまいます。

なので、工事請負契約の際には希望の仕様・設備があるか、契約内容をしっかりと確認してから契約しましょう。

また、この時点で申込金（手付金）が必要なケースもあるので、キャンセルした場合の申込金（手付金）はどうなるか？などを事前に確認しておくといいですよ。

【STEP5】詳細打合せ・プランの決定

工事請負契約後は、さらに細かく間取りや設備について打ち合わせを重ね、プランを決定していきます。

プランを決定する際に、以下のような流れになっていきます。

・地盤調査を行う（地盤改良工事が必要な場合は追加で費用が掛かります）

・金融機関を選んで、住宅ローンの仮審査（事前審査）の申し込み

・間取りや家の配置について法的に問題ないか、建築確認を市区町村に申請する

・建築確認が下りたら住宅ローンの本審査を受けて、金融機関と契約する

ここで、契約に変更がある場合に変更契約を行います。

よくある変更には、設備のグレードや、設備の抜け漏れによる追加などがあります。

窓の位置や大きさなどを変更する場合には、建築確認の再申請が必要になってしまうので注意が必要です。

再申請には追加で費用がかかり、余計な出費になってしまうので事前にどの部分まで変更できるかを確認して契約しておくのがいいですよ。

【STEP6】着工

プランが最終決定したら、新築工事に着工します。

工事が始まる前には、重機の通過や騒音の発生があるので、近隣に挨拶に行くのが一般的ですが、建築会社の現場監督等に任せることもできます。

また、着工前に安全祈願の地鎮祭を行ったり、骨組み完成後に上棟式を行ったりする場合もあります。

ここは、建築会社によっても変わってくるので確認しておくとスムーズに進められますよ。

工事中は、ときどき見に行って状況を確認することもできますが、工事の邪魔にならないように事前に訪問する連絡をしておくといいかもしれません。

【STEP7】竣工・引き渡し

建物が完成したら、市区町村による完了検査を受けることになっています。

建築確認申請のとおりに建てられているか確認のうえ、問題なければ検査済証が発行されます。

建物の引き渡し前には、設備等の不具合や傷がないかなど、施主が立ち会って最終的なチェックが行われます。

ここで、気になる部分があった場合は修正してもらい、正式に引き渡しになります。

3-②.建売住宅の購入までの流れ

引用：建売住宅vs注文住宅どっちを選ぶ？ 価格差と特徴 違いを徹底比較 | 住まいのお役立ち記事

建売住宅は、売主が土地に建物を建て、土地と建物をセットで販売している戸建て住宅です。

買い手が建築会社と相談して一から建物をデザインしていく注文住宅に比べて、建物がすでに建築されているため購入までの期間が短いのと、予算が抑えられるのがメリットです。

また、実際の建物を事前に見学できるので、購入前に完成している建物を見学することで購入後の生活がイメージしやすくなります。

【STEP1】予算検討

戸建ての住宅を購入することを検討したら、まずは「どのくらいの金額で、どんなエリアに住みたいのか」など、具体的な予算を決めていくことから始めましょう。

その計画を元に物件を探し、気になる物件が見つかったら販売元となる不動産会社やハウスメーカーなどに連絡を取り、見学するという流れになっていきます。

【STEP2】物件探しと見学

不動産会社やハウスメーカーなどに連絡を取って見学する際は、間取り、物件の品質や設備、周辺環境に注目していきましょう。

キッチンや洗面所、お風呂や居室などの配置を確認し、生活しやすいかどうか考えましょう。

この時、収納スペースが十分にあるかなども併せてチェックするといいですよ。

その場合にはオプション工事の見積もりを求め、総合的に掛かる費用を必ず確認し、把握しておきましょう。

確かな建材を使用しているか、施工は丁寧か…など目視で確認できるポイントはもちろん、断熱性能など設計書や仕様書に記載されている性能も調べましょう。

物件によっては、「長期優良住宅」に認定されていたり、「住宅性能評価書」が付いている場合もあるので、それらを指標にしてもいいと思います。

ほかにも、住宅の周辺を歩いて確認するほか、地図やハザードマップなどに目を通しておくと安心です。 このほか、販売元の担当者の対応が誠実か、購入後のアフターサービスが充実しているかなども、物件購入の判断材料にしましょう。

【STEP3】建売物件の購入

物件を見学した上で問題がなければ、購入への手続きをしていきましょう。

建売住宅の購入には、「仮契約」という形式はなくて、物件を購入する意思を販売元へと伝えることを「申し込み」、売買契約書を結ぶことを「契約」と言います。

申し込みの手続きは書面で行うことが多くて、購入金額や条件を明記した申込書へ記入する方法が通例となっています。

大抵の場合は申込金が必要で、１０万円程度が相場と言われています。

申込金に法的拘束力はなく、万が一売買契約へと繋がらなかったとしても申込金は返金されます。

申し込み後１週間程度で、不動産売買契約の締結を行って、売買契約時には手付金を支払うのが一般的です。

手付金は申込金と異なり、買主の都合で契約を中止した場合には返金されないので注意しましょう。

契約当事者の間で金額を決めるため、額面はさまざまですが、販売価格の5〜10%となることが多いです。ちなみに、申込金を支払った場合には手付金の一部に充当されます。

物件の購入で最も重要なのが、売買契約書で、難しい言葉もありますが、内容をしっかり理解して納得した上で契約を結ぶようにしましょう。

【STEP4】住宅ローンの申し込みと審査

金融機関の住宅ローンを利用する場合は、物件の購入と並行して行っていきます。

金融機関にもよりますが、事前審査で返済能力を確かめてから本審査へとステップを移すパターンが多いので、事前審査は3日程度、本審査は10日〜２週間程度がかかります。

物件の引き渡しが融資実行の日になるので、それまでに本審査を終えて住宅ローンの契約が結べるよう、余裕のあるスケジューリングがおすすめですよ。

【STEP5】物件の最終チェック・引き渡し

売買契約と住宅ローンの手続きが完了したら、最終チェックのため物件を再度確認する内覧というものがあります。

万が一破損や欠陥が見つかったら修繕を依頼して直してもらいましょう。

入居後に気づくということをできるだけ避けるために、最終チェックは抜かりなく行いましょう。

内覧後、販売元より引き渡しが済めば建売物件の購入手続きは完了です。

3-③.中古住宅の購入までの流れ

引用：中古物件購入はスピードが勝負 | 納得のできる住宅取得･住宅ローンの相談はスタイルオブ東京

新たに住宅の購入を検討している人の中には、中古住宅を検討している方も多いかと思います。

中古住宅を購入する場合、新築住宅とは異なる手順で手続きを進めていかなければいけません。

また、中古住宅はもともと施工不良や欠陥が多いことが特徴でもあるので、今回は購入時の流れや引き渡しまでの期間・注意点を解説していくので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

【STEP1】情報収集

中古住宅の情報収集をする場合、不動産会社の担当者に相談したり、自らがインターネットで調べたりします。

また、中古住宅を探す際に予算、間取り・面積、内装、立地条件、築年数などを明確にして、優先順位をつけておくと条件に合った物件を見つけやすくなりますよ

多くの情報を集めるためには、明確な条件や決めた上で不動産会社やインターネットで探してください。

【STEP2】物件探しと見学

中古住宅の情報を集めたら、気になった物件の内覧をしていきましょう。

また、収集した情報に誤りがないのか確かめることもできるので、積極的に見学していきましょう。

また、物件の前の交通量や周囲の音なども確認できて、時間帯によって、交通量等の周囲の環境が変化することもあるため、複数回の内覧をするのがオススメです。

内覧の時間帯は、日中と夜などの各時間帯を内覧することで一日の家の環境がイメージしやすくなりますよ。

物件の内覧をするときは物件自体に加え、周囲の状況も把握してみてください。

ただし、内覧する際は売主が居住している可能性もあるため、不動産会社への確認をした上で実施しましょう。

【STEP3】中古物件の購入

購入したい中古住宅を決めたら、不動産会社等の売主へ購入申請をしましょう。

例えば、不動産会社が仲介している場合は、直接購入する意思を伝えます。

そして、不動産会社が用意した申請書等に希望価格や条件などを記載してください。

不動産会社は購入希望者の条件を売主に伝えもらい、確認を取ります。

確認後、契約日や契約条件を調整した上で、商談に進んでいきます。

【STEP4】住宅ローンの申し込みと審査

中古住宅を購入する際に住宅ローンを組む予定の人は、事前にローン審査を受けることになります。

これは、不動産会社が購入希望者の支払い能力を確かめるために必要だからです。

ローンの事前審査は、売買契約の際に金融機関がローンの利用を認めるのか、判断・提示するサービスです。

ローンの事前審査の期間は、数日から1週間が目安になります。

【STEP5】売買契約の締結

中古住宅の購入するのが決まったら、売買契約を結ぶ前に重要事項説明を受ける必要があります。

重要事項説明とは、宅地建物取引士から物件の情報や売買の条件などの説明をしてもらうことです。

宅地建物取引士から気に入った物件の情報について説明を受けることで、納得した上で契約に進めます。 売買契約においては、契約書の内容を買主と売主が確認した上で署名と捺印をします。

この際には、手付金を支払うため、事前に用意しておきましょう。 中古住宅を購入する人は、必ず重要事項説明を受けましょう。

【STEP6】住宅ローンの契約

本審査では事前審査と同じく、購入希望者の支払い能力を確認します。

住宅ローンの本審査は、1週間から2週間程度かかります。

住宅ローンの本審査を受ける場合は、住民票・確定申告書・納税証明書・売買契約書などの必要書類を用意する必要があります。

団体信用生命保険は、融資を受けた債務者がローンの返済中に亡くなったり、高度の障害を患ったりした場合に生命保険会社から受け取る保険で債務を弁済する制度のことです。

中古住宅の購入希望者は本審査を受けると同時に、団体使用生命保険への加入を検討しましょう。

【STEP7】物件の最終チェック・引き渡し

住宅ローンを融資された場合、買主は残金の決済をして、物件の引き渡しが行なわれます。

残金の決済に関しては、物件の引き渡しと同時に行われることが一般的で、資金を振り込むため、銀行口座を使用されるケースが多いです。

そして、司法書士が法務局において、登記の手続きを行います。

登記の手続きは1週間から2週間で完了し、司法書士から登記簿が送付されます。

4.筆者の住宅購入の流れを公開

ここまでは、一般的な住宅購入の流れと期間について紹介してきました。

ここからは、僕が実際に経験した住宅購入の流れや期間を紹介していきますね。

一般的な住宅購入とは違うところも沢山あるので、住宅購入を検討している方は参考にしてみてください。

4-①.建築会社を絞り込む

まずは、どの建築会社で建てるかでかなり迷いました。

僕は先にSUUMOなどで、一括資料請求をしてみることにしてみました。

気になったハウスメーカー5社ほどを選択して、取り寄せしました。

そこから、資料を読んで気になるハウスメーカーを3社程度に絞りました。

4-②.相談・見学会

自分の理想の家と予算に合いそうなハウスメーカー3社程度を絞り込んで、実際にハウスメーカーに行ってモデルハウスの見学をしに行きました。

事前に資料を請求していたので、知りたいことや聞きたいことを先にまとめることができたので、聞きたいことがしっかりと聞けたのはいいなと思います。

4-③.間取りのプラン・資金計画の見積り

聞きたいことや自分の理想や予算をまとめて、そこから担当の営業マンとの打ち合わせが始まりました。

まずは、自分たちの意見を反映した間取りのプランと資金計画を出してもらって、そこから詳しく予算のすり合わせを３社ほどしていきました。

各ハウスメーカーごとにプランが少しずつ違うので、予算と理想に近いハウスメーカーを絞っていきました。

4-④.見積依頼・住宅ローンの仮審査

僕の理想に近いハウスメーカーを2社と、工務店1社まで絞り、どの建築会社にするかをかなり悩みました。

そこから、結局1社に絞るまでに資料請求から3か月ほどかかりました。

僕は最後にはタマホームで建てることにして、最終的な資金の見積りと住宅ローンの仮審査もお願いすることにしました。

4-⑤.工事請負契約・ローンの本審査

実際に最終的な資金計画と住宅ローンの仮審査が通った時点で、仮契約をしました。

タマホームでは、手付金として20万円を支払うことになっています。

その20万円は頭金としても使えますが、最悪仮契約を破棄した場合は20万円は返ってこないそうです。

仮契約の時点では、間取りや設備の変更はできるので、自分の納得いくまでプランを練りました。

そこから、最終的な間取りや家の配置などをしっかりと決めて工事請負契約を締結しました。

工事請負契約を締結すると同時に、着工するためにローンの本審査もしました。

4-⑥.着工

ローンの本審査も無事に通過すれば、着工開始になりました。

タマホームの流れとしては、ローン本審査の通過→地鎮祭→着工という流れになっています。

着工後は、上棟があり１日ぐらいで家の形になってかなりのスピードで家が建ちます。

そこから、外壁なども早いペースで進められていきます。

建築中は大工さんに連絡して、中を見せて貰ったり写真を撮ったりしていました。

自分の家の状況を何週間おきに見るのは大事かなと思います。

4-⑦.完成・引き渡し

当初の予定どおり2023年2月に引き渡しができました。

この間に、住宅ローンの契約と火災保険への加入があります。

住宅ローンの契約時にも必要書類を集める必要があるので、少しずつ集めていくのがいいですよ。

＞＞【注文住宅の費用】必要な費用の内訳を知ろう！予算を抑えるコツも紹介

5.ハウスメーカー選びに迷っている方へ

家を建てる際に最も重要なのがハウスメーカー選びです。
しかし、多くのメーカーがあり、比較するのも一苦労…

そんな方におすすめなのが、「タウンライフ家づくり」と「LIFULL HOME’S 住まいの窓口」への一括資料請求です。
タウンライフ家づくりでは、希望の間取りプランや見積もりを複数のハウスメーカーから無料で提案してもらえます。

一方、LIFULL HOME’S 住まいの窓口では、専門アドバイザーに相談しながら、条件に合ったメーカーを紹介してもらえるのが魅力です。
この2つを活用すれば、効率よく情報を集め、理想の住宅メーカーを見つけやすくなるでしょう。

まずは気軽に資料請求から始めてみましょう。

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住宅を購入するときは、ほとんどの人が住宅ローンを組むことになると思いますが、住宅ローンは一度手続きをすればOK！ではなく、複数回にわたって審査や書類を提出する必要があります。

本記事では、住宅ローンの手続きの流れや必要書類について解説します。スムーズに契約を進めるためにも、あらかじめ大まかな流れを掴んでおくようにしましょう。

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1. 住宅ローンの手続きの流れ8ステップ

マイホームを購入する中で、住宅ローンは契約するタイミングがあります。住宅ローンでは「本当に返済能力があるのかどうか」を2段階にわたって詳しく審査することになります。

住宅ローンには「事前審査」と「本審査」の2段階あり、それぞれで審査に通る必要があります。

以下の表は住宅ローン手続きの一般的な流れです。ここではどの段階で契約を申し込むのか、契約時の審査から融資の実行まで流れを紹介していきますね。

1-①.購入したい物件を探す

そもそも住宅ローンとは住宅の購入時に利用するものなので、まずは購入する物件を探さないといけません。

マイホームの購入は金額が大きいので、購入金額の上限はおおよそ年収の5倍が目安で、この上限内で物件を探すことが大切です。

フラット35をはじめとする金融機関のサイトではいくつか情報を入力することでローンのシミュレーションができるので、ローンを組んで購入できる予算を設定することで物件の選択肢を絞り込むことができ、より効率的に物件探しができますよ。

1-②.住宅ローンを組む金融機関を探す

住宅を購入するときは、物件の仲介をしてもらう不動産会社が提携している住宅ローンを利用する方法とご自身で申し込むローンを探して利用する2つの方法があります。

提携ローンは借入金利が優遇されたり手続きや審査が早かったりとメリットが多いですが、あまり選択肢がない点がデメリットです。

もう1つは自身で利用したい金融機関を探すことです。住宅ローンを取り扱う銀行は、都市銀行以外に信用金庫やネット銀行などがあり自分で条件のいい金融機関を選択できるのがメリット。

デメリットとしては、それぞれの金融機関の条件を調べたりする手間がかかってしまうことや金利の優遇が提携ローンよりあまりしてもらえないというデメリットがあります。

1-③.必要な書類を揃える

利用したい金融機関が決まったら、申込に必要な書類を用意しましょう。審査は1回だけではなく、仮審査と本審査の2回あります/。各審査で用意する書類が異なるため、以下の表を参考に準備しておきましょう。

1-④.金融機関の事前審査を受ける

事前審査とは本審査の前にされる審査です。事前審査では年収や自己資金の割合、職場の勤続年数などが見られて返済能力があるのか判断されます。

ここを通過しないと物件の売買契約手続きに進むことはできません。

提携ローンを利用するときは不動産会社の店舗や金融機関で手続きを行ってくれます。

自分で行う場合には、探したローンを利用するときはインターネットや郵送、金融機関の店舗で手続きを行う必要があります。

住宅ローンの事前審査にかかる日数は金融機関によって異なりますが、1週間程度が目安です。

この時点で審査が下りない場合は、状況に応じて、金融機関を変えて審査を受けなおす、借入額を減らす、購入物件を変更する、購入を中止するなど、別の選択肢を考えないといけません。

1-⑤.住宅売買契約をする

事前審査の結果、住宅ローンが借りられる見込みがあると判断されて通過すると、購入希望の物件の売買契約をすることができます。

ここで注意が必要で、契約を結ぶと、原則として内容変更はできません。

売買契約では宅地建物取引士から重要事項の説明を受け、契約書に目を通してサインもします。サインをした後に契約内容の変更を申し出ると、規約違反に該当して変更にお金がかかることもあるので注意が必要です。

僕の場合は、家の配置で少しハウスメーカーと意見の食い違いが出て大変でした。

このときに、間取り、家の配置、部屋の設備、オプションなどもしっかりと間違いがないかをしっかりと確認してから契約をすることが大事です。

売買契約を結ぶ際には、購入価格の一部を手付金として先に支払います。これは契約後の債務費不履行を防ぐための意味付けもあり、もし契約破棄をした場合には手付金は戻ってこないため注意しなければなりません。

僕の場合は、タマホームで20万円の手付金を支払いました。

1-⑥.住宅ローンの本審査を申し込む

事前審査が通過して、売買契約を結んだあとに本審査の申し込みを行います。

特に契約から引き渡しまでの期間が短い建て売りの場合は、本審査の申し込みをよりタイトなスケジュールで行わないといけません。

僕の場合は、売買契約を結んだあとにすぐに本審査をハウスメーカー側からしたいと申し出がありました。

この時に、事前審査の段階で複数申し込みをしておいて、本審査も通しておけば融資実行の日が近くなった時に金利が一番低い銀行から借りられるので複数の本審査の申し込みがオススメです。

本審査では、住民票など役所で取得すると費用がかかり複数申し込みをするとその分のお金もかかってしまいます。

だけど、金利が一番低いところで借りることができれば長い目で見ればお得になるので、ここはお金がかかっても複数申し込みをしておくのがいいと思います。

1-⑦.住宅ローンの契約をする

本審査を通過できたら、いよいよ住宅ローンを契約することになります。の住宅ローンの契約の正式名称は、金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約といいます。

住宅ローンの契約は平日に行われることが一般的です。金融機関の窓口で手続きをする場合と、不動産会社の店舗に担当者が訪問して手続きをすることもあります。どちらにしても、土日休みの人は会社を休む必要があるため注意しましょう。

金融機関と物件購入者同士でのやり取りになるため、不動産会社などは一切関与しません。そのため契約時に間違いがないように、事前に金融機関に確認しておきましょう。特に確認しておくべき内容は以下の3点です。

• ・金利の設定に間違いがないか
• ・借入年数に誤りはないか
• ・借入総額に間違いはないか

ほかにも、住宅ローンの契約の際には、土地と建物を担保として設定するための抵当権の契約も行います。

1-⑧.融資実行と引き渡し

ローン契約も締結した後は、引き渡し日を待って最後の手続きを完了させます。

融資金が入金された口座から売主に残代金を振り込むため、引き渡しは司法書士同席のもと融資を受けた金融機関で行われることが一般的です。当日の流れは以下の通りです。

• 各種契約内容の確認後、サインをする
• 残金や手数料を各支払先へ振り込みをする
• 登記に必要な書類を売主から買主へ
• 司法書士が所有権移転登記のために法務局へ
• 物件所有者が買主へ移行
• 不動産会社より買主へ物件の引渡しが完了

登記手続きは司法書士に代行してもらい、登記が完了した時点で購入不動産の引き渡しが完了です。

＞＞住宅購入の流れと期間が丸わかり！住宅購入を考えている人に伝えたい契約～引き渡しまでの流れ

2. 住宅ローンの手続きに必要な書類

住宅ローン契約の際には書類を求められるタイミングが3回あります。提出書類は申込状況によって違うので、以下の内容を参考にしつつ実際に指定された書類を用意しましょう。

2-①.住宅ローンの事前審査に必要な書類

住宅ローンの事前審査で必要書類は金融機関によって違うので、住宅ローンを申込む予定の金融機関に必ず確認するようにしましょう。以下の表は一般的に住宅ローンの仮審査で必要となる書類です。

自営業者は過去3年分の確定申告書が必要となるケースが多いので注意が必要です。提出できるように、あらかじめ用意しておきましょう。

2-②.住宅ローンの本審査に必要な書類

本審査ではより詳細な審査をするため、書類も多くなります。事前審査で提出した書類に加えて、より詳しい情報を提出することになります。本審査で必要な書類は以下のとおりです。

本審査で必要な書類も各金融機関や契約内容によって異なるので注意してください。必ず金融機関に確認しましょう。

2-③.住宅ローンの契約時に必要な書類

全ての審査が終わると、「金銭消費貸借契約」を金融機関と締結します。この契約が締結されると、その後に融資が実行されます。

金銭消費貸借契約の際に必要となる書類は以下の通りです。

住宅ローンの手続きにはさまざまな書類が必要なので、いろいろと用意するのは大変です。分からないことは金融機関の担当者に相談しましょう。

3. 住宅ローンの手続きにかかる諸費用

住宅ローンの手続きをするときは、諸費用と呼ばれるお金がかかります。諸費用の金額は物件によって違いますが、中古物件で物件購入費の6～10％、新築物件で3～7％程度が相場だとされています。

ここでは、そのかかる費用の代表的な項目を紹介します。

3-①.融資手数料

融資手数料とは、保険会社や金融機関に支払う事務手数料のことです。

融資手数料に借入額にかかわらず手数料が一律になっている「定額型」と「融資額の2％」のように借入額に応じて手数料が決まる「定率型」の2つがあります。

「定額型」では一般的に3〜5万円程度、「定率型」では融資額の2％など金融機関によって支払額が変わってきます。

3-②.印紙税

印紙税とは、契約書に貼る収入印紙のことです。

印紙税は、契約金額に応じて税額が決まります。例えば、融資額1000万円以上5000万円以下の場合の金額は2万円程度です。

収入印紙を郵便局などで購入し契約書に貼りつけて消印を押します。

住宅ローン契約のタイミングで支払う必要があるためあらかじめ用意しておきましょう。

3-③.ローン保証料

ローン保証料は、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、契約者に代わって保証会社から金融機関に返済してもらう保証を受けるために支払う費用です。

金額は返済期間と借入額によって変わってきます。この保証料は借り入れの際に一括支払う「一括前払い方式」と、返済中の金利に上乗せして毎月支払う「金利上乗せ方式」の2つがあります。

一括払いでは、35年返済の場合は1000万円当たり20万円程度です。

ただし、保証会社による返済後においても金融機関から保証会社へ変わっただけで返済義務はなくならないため注意が必要です。

3-④.登記手数料

抵当権を登記する際に、登録免許税と司法書士に対する手数料が必要になります。

登録免許税は融資額の0.1％〜0.4％程度で、司法書士に対する手数料は、5万円～10万円程度かかってきます。

3-⑤.火災・地震保険料

住宅ローンを契約する際に、火災保険や地震保険への加入を求められるケースがあります。

火災保険は、はっきりとした相場がなくて、保証の充実度や契約年数によって2～10万円と金額が変わってきます。

地震保険も同じく、住む地域や建物の構造、築年数、契約期間などにより割引率などの条件で金額が変わります。

4. 住宅ローンの契約書の種類

ここでは、住宅ローンの契約書の種類について詳しく解説していきます。

住宅ローンを組む際に、かなり専門用語が多いので混乱することがあります。

この機会に住宅ローン契約の意味やローン契約の際に金融機関が行う手続きについて、少し勉強しておきましょう。

4-①.金銭消費貸借契約書

金銭消費貸借契約書は「金消」と略されることが多いです。

「金消」の確認は金融機関の担当者が同席して、説明しながら手続きを進めて借主の同意を得たうえで、署名・捺印して契約が成立します。

契約時の確認内容は、借入金額、金利とそのタイプ（固定か変動か）、返済期日や返済期間、滞納が発生した場合の対応などについての再確認です。

「金消」契約時と同時に、火災保険の加入を求められるケースがあり、契約が必須な場合がほとんどです。

火災保険への加入を求められる主な理由としては、購入した物件が万一火事にあった場合に、優先して金融機関が保険金を受け取る仕組みを取れるためです。

4-②.抵当権設定契約書

抵当権とは、金消契約で取り決めた返済が行われなかったり、金融機関が返済は難しいと判断したりした場合に、金融機関が所定の手続きを行い、担保にしたマイホームを競売にかけて債権を回収できるという民法に定められた権利です。

ですが、返済が滞ることがなければそのような心配もないので、借りる前に滞ることがないようにしっかりと資金計画を立てたうえで住宅ローンを組むようにしましょう。

4-③.保証委託契約書

住宅ローン返済中に、借主が死亡したり重度の障害などになったりして、返済ができなくなった場合の保険として団体信用生命保険があります。

これは「団信」と略されて呼ばれています。

「金消」契約と同時に、自動的に加入を求められるケースがおおくて、住宅ローン商品にはこの「団信」がセットになっているものが多くあります。

ただし、もともと持病がある人は加入できないケースもあります。

この「団信」に入っておくことで万一のことがあった場合に、住宅ローンの残債が金融機関へ一括で支払われ、返済の必要がなくなるものです。

5. 筆者の住宅ローンを公開

ここでは、筆者のリアルな借入・返済・諸費用の一覧を公開していきます。

これから、住宅ローンを組もうとしている方の参考にしてもらえたらうれしいです。

筆者のリアルな借入・返済・諸費用の一覧は以下の通りにまとめました。

僕の場合は、JAバンクで借入をして全期間固定を選択しました。

JA住宅ローンの「スペシャルセレクト」という期間限定の住宅ローンの中の長期固定金利型を選びました。

当初10年間は0.60％、11年目以降は1.60％の金利でした。

この金利に加えて、9大疾病付きの+0.35％が基本の金利に上乗せされています。

JAバンクのスペシャルセレクトのいいところは、金利が事前審査から6か月間金利が変わらないのがとても良くて、この時は金利がものすごく上がってきている時期だったので助かりました。

6.ハウスメーカー選びに迷っている方へ

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